[1일매출로보는]대한민국 상가투자지도

상권과 입지, 어느쪽이 더 중요할까?

[1일매출로보는]대한민국 상가투자지도

1. 아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다.

- 대로변에 큰 유효수요가 있다면 대로변에 임차료 지급여력이 높은 업종이 입점한다.

- 그 뒤로 '테이블장사'를 하는 업종들이 좀더 낮은 임차료를 보고 입점한다.

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2. 유동인구에 현혹되지 마라.

- 1등 입지는 그러면 어떻게 찾을수 있을까?

딱 2가지만 기억할것! "유효수요" & "주동선"

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3. 핵심은 주동선이다.

- 유효수요의 주동선이 매우 중요하다!!!

- 3~5개 정도의 경쟁동선을 설정한 뒤 유동인구를 조사하여 그중 가장 많은 사람이 다니는 곳을 찾는다.

- 주동선의 유효수요는 차량이 아닌 사람 (대로변이라도 사람이 다니는 길이 아니면 의미가 없다)

- 직접 주동선에서 각각 10분씩 유동인구를 세어보면 어떤 동선이 가장 좋은 입지인지 확인이 가능하다.

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4. 간판발에 속지마라.

- 로드뷰는 중요하지 않다.

- 스카이뷰와 지도만 보고도 충분히 할수 있다.

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입지분석의 필수, 상가매출

[1일매출로보는]대한민국 상가투자지도

1. 전문성 없는 전문가들의 세상

- 월매출의 10% 정도가 임대료로 적정함.

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예, 지식산업센터에 입점한 커피전문점

1) 커피 한잔이 2500원이고 하루 1000명이 내점한다면 매출은 250만원 (평일기준)

2) 이를 경쟁입지의 상가들과 나눠갖는다고 생각하면 (3군데라면) 250/3 = 83만원

3) 지식산업센터 직원이 한달에 21일 근무한다면 월매출은 83만원 * 21일 = 약 2000만원 정도 (부가세 제외)

--> 월매출의 10% 정도인 200만원 정도가 월 임대료로 적정함

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2. 매출자료보다 매입자료를 요구하라

- POS 조작으로 매출을 속이는건 가능하고 비일비재하다.

- 양수인은 매출자료가 아닌 "매입자료"를 반드시 요구해야한다.

- 매입자료를 통해 원가율을 파악하고 역산하여 매출을 확인할수 있다.

- 계약서 작성시에 매출자료를 첨부하고, 이를 토대로 계약했으며 이 매출자료가 권리금을 측정하는 근거라고 명시하자고 요구하는 것도 계약을 확실히 할수 있는 방법이다.

아메바 지도를 그려라. 상권분석과 매출예측의 기초!

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역세권 매출지도

[1일매출로보는]대한민국 상가투자지도

- 상권의 성격에 따라 매출이 다르게 나타날때가 많다.

- 대로변 안쪽에서 끊어먹는 세대수가 충분하다면 안정적인 입지가 될 것이다.

- 아파트 상권을 주목해야함. (베이커리는 아파트 2000 세대 이상이어야)

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이 책은 주로 편의점이나 가맹점 위주로 짜여져 있다.

이쪽 계통으로 사업을 하실 분들이나 상가 투자를 하실 분들에게는 도움이 될 책이라고 생각이 든다.

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앞에 유효수요를 알아보는 법은 내가 나중에 개원하게 될때도 도움이 될 것 같다.